【事例】リフォームと贈与で相続対策の結果、節税に

ご相談者家族構成・資産情報

アパートのオーナーであるM様（78歳）は、娘さんが一人いらっしゃいます。
昨年奥様が亡くなられ、M様もご自分の年齢を考えて相続税対策などをそろそろ考える必要があると感じはじめていました。
M様の所有している不動産は、アパート2棟です。

相談内容

アパートを娘に相続したいが、相続税はどれくらいかかるのか

M様の所有するアパート2棟は計15世帯のうち、5つしか入居がない状態で、借入の返済もあるためキャッシュフローがマイナスとなっていました。
アパートなどの賃貸物件は、空室が多いと相続税は高くなってしまいます。
貸家の相続税評価は、入居率が高いほうが土地と建物の評価額が下がるため相続税が安くなるのです。
M様は入居率の低いアパートを娘さんに相続する際の相続税がどれくらいになるのかを心配していました。
そこで、今からでもできる節税対策はないかと考え、「不動産相続の相談窓口」に相談しに行くことを決めました。

解決策

アパートのリフォームをし、入居率を高める

「不動産相続の窓口」のアドバイザーはM様に、リフォームをしてアパートの入居率を高めれば、娘さんもアパートを相続しても良いという状態になるのではないかと提案しました。
それと同時にリフォームは、入居率のアップが見込めるだけでなく節税対策にもなります。
まずリフォーム代を支払うことで現金という相続財産が減るので、その分相続税を減らせます。
そして増改築や種類変更を伴わない程度のものであれば、リフォームをすることにより建物の資産価値は上がりますが、固定資産税には反映されないので、建物の相続税評価額は変らないのです。
入居率も上がり節税になるならと、M様は娘さんとも話したうえで、アパートをリフォームすることにしました。
そしてリフォームの結果、アパートは12世帯まで埋まり、キャッシュフローもプラスになったので、娘さんもアパートを相続しても良いということになり、M様は建物だけを娘さんに贈与しました。
アパートを生前に贈与して娘さんに家賃収入が入るようにし、M様のお金をこれ以上増やさないようにすれば相続財産の増加も防止できるので、さらに相続税の節税対策ができる結果となりました。